아파트를 팔 때 붙는 세율은 2026년 5월 10일을 기점으로 갈린다. 그 전까지 4년 가까이 이어지던 다주택자 중과 한시 배제가 2026년 5월 9일자로 종료됐기 때문이다. 조정대상지역에 주택을 두 채 이상 가진 사람이라면 같은 집을 같은 값에 팔아도 양도 시점 하나로 세율이 20~30%포인트 달라진다.
아래는 2026년 8월 기준 현행 규정과, 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안에 담긴 예고 사항을 구분해 정리한 것이다. 개편안은 아직 국회를 통과하지 않았으므로 확정된 내용이 아니다.
2026년 5월 10일부터 달라진 것
2022년 5월부터 조정대상지역 다주택자의 양도세 중과는 시행령으로 유예돼 왔다. 이 유예가 연장 없이 끝나면서, 2026년 5월 10일 이후 양도분부터는 기본세율에 가산세율이 다시 붙는다.
- 2주택자 — 기본세율 + 20%포인트
- 3주택 이상 — 기본세율 + 30%포인트
- 적용 대상은 조정대상지역 소재 주택이다. 비조정대상지역 주택은 주택 수와 무관하게 중과 대상이 아니다.
경과 규정이 하나 있다. 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약일부터 4개월 이내에 양도하면 중과되지 않는다. 2025년 10월 16일에 새로 조정대상지역으로 지정된 곳은 이 기간이 6개월이다. 계약서상 날짜가 기준이므로 잔금일만 보고 판단하면 안 된다.
보유기간이 먼저, 주택 수가 그다음
세율은 두 단계로 결정된다. 먼저 보유기간으로 단기 세율 적용 여부를 가르고, 2년을 넘긴 경우에만 기본세율 구간표로 넘어간다.
| 보유기간 | 적용 세율 |
|---|---|
| 1년 미만 | 70% |
| 1년 이상 2년 미만 | 60% |
| 2년 이상 | 기본세율 6~45% (누진) |
단기 세율은 주택 수와 지역을 가리지 않는다. 1주택자라도 비과세 요건을 못 채우고 1년 안에 팔면 70%다. 지방소득세 10%가 별도로 붙으므로 실제 부담은 77%가 된다.
2년을 넘겨야 비로소 6~45% 누진 구간에 들어가고, 조정대상지역 다주택자라면 여기에 20~30%포인트가 얹힌다. 중과가 붙으면 장기보유특별공제도 함께 배제된다는 점이 실제 세액에서는 세율 인상보다 크게 작용하는 경우가 많다.
비과세가 되는 선과 안 되는 선
1세대 1주택 비과세 기준금액은 양도가액 12억원이다. 2026년 세제개편안에서도 이 금액은 그대로 유지됐다. 요건은 세 갈래로 나뉜다.
- 보유 2년 — 모든 지역 공통 요건이다.
- 거주 2년 — 취득 당시 조정대상지역이었던 주택에만 추가로 붙는다. 취득 시점 기준이므로, 산 뒤에 조정대상지역에서 해제됐더라도 거주 요건은 그대로 남는다. 반대로 취득할 때 비조정대상지역이었다면 나중에 지정돼도 보유 2년만 채우면 된다.
- 양도가액 12억원 이하 — 초과분은 비과세에서 빠진다.
12억원을 넘겨도 전액 과세되는 것은 아니다. 양도차익을 12억원 이하 부분과 초과 부분으로 안분해 초과분에만 과세한다. 15억원에 판 집의 차익이 5억원이라면 과세 대상은 5억원 × (15억 − 12억) ÷ 15억 = 1억원이다. 여기서 다시 장기보유특별공제를 뺀다.
거주 요건은 주민등록 이전만으로는 인정되지 않는다. 실제 거주 사실을 다투게 되는 사안이라 관리비·공과금 납부 내역 같은 자료가 근거가 된다. 내 판단으로는 조정대상지역 주택을 임대만 준 채 2년 보유로 비과세를 기대하는 것이 가장 흔한 착오다.
장기보유특별공제는 두 번 바뀐다
현행 1세대 1주택 장기보유특별공제는 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 각각 최대 40%씩, 합쳐 최대 80%다. 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 경우가 대상이다. 1주택이 아니거나 거주 요건을 못 채운 주택은 보유기간에 대해 연 2%씩 최대 30%가 적용된다.
2026년 8월 3일 세제개편안은 이 구조를 거주 중심으로 옮기는 일정을 담았다. 아래는 개편안 기준이며 국회 심의를 거쳐야 확정된다.
| 적용 시기 | 거주 공제 | 보유 공제 | 공제 한도 |
|---|---|---|---|
| 2027년까지 (현행) | 연 4% / 최대 40% | 연 4% / 최대 40% | — |
| 2028년 | 연 6% / 최대 60% | 연 2% / 최대 20% | 20억원 |
| 2029년 이후 | 연 8% / 최대 80% | 폐지 | 10억원 |
합계 최대 80%라는 숫자는 그대로지만, 2029년부터는 보유만 오래 한 집에 공제가 남지 않는다. 같은 개편안에는 다주택 중과세율을 2027년 +5%p·+10%p, 2028년 +10%p·+15%p로 한시 완화했다가 2029년 원상복귀시키는 일정도 함께 들어 있다. 2027년 이후 양도를 염두에 둔다면 이 일정표가 실제 확정되는지를 따로 확인해야 한다.
자주 나오는 질문
필요경비로 넣을 수 있는 것은 어디까지인가
취득세, 법무사 비용, 중개보수, 그리고 자산의 가치를 높이는 자본적 지출이 해당한다. 발코니 확장이나 새시 교체는 인정되지만 도배·장판·싱크대 교체 같은 원상회복성 수선비는 인정되지 않는다. 증빙이 없으면 인정되지 않으므로 계약서와 세금계산서를 양도 시점까지 보관해야 한다.
비조정대상지역 주택도 중과되나
중과 대상이 아니다. 다주택 중과는 조정대상지역 소재 주택을 양도할 때만 적용된다. 다만 주택 수를 셀 때는 지역과 무관하게 전국의 주택이 모두 합산되므로, 비조정대상지역 주택이 조정대상지역 주택의 중과 여부를 결정하는 데는 영향을 준다.
신고와 납부는 언제까지 하나
양도일(잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날)이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고와 납부를 한다. 한 해에 두 건 이상 양도했다면 다음 해 5월에 확정신고로 합산 정산한다.
정리
세율표를 외우는 것보다 순서를 잡는 편이 빠르다. 보유기간이 2년을 넘겼는지, 양도하는 집이 조정대상지역인지, 1세대 1주택 요건을 채웠는지 세 가지를 차례로 확인하면 적용 세율은 거의 결정된다. 2026년 5월 10일 이후 양도라면 두 번째 항목이 예전과 달리 결정적이다.
조정대상지역 지정 현황과 개편안의 국회 처리 결과는 계속 바뀐다. 양도 시점을 정하기 전에 국세청에서 그 시점 기준을 확인하고 결정한다.