재산세 고지서를 받고 나서야 공시가격을 찾아보는 경우가 많다. 순서가 반대다. 공시가격은 세금이 정해지기 전에 열람 기간이 따로 열리고, 그 기간에만 의견을 낼 수 있다. 조회 자체는 3분이면 끝난다.
아래 수치는 2026년 8월 기준 국토교통부가 공시한 2026년 공동주택 공시가격 자료에서 확인한 값이다. 조회는 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr) 한 곳에서 전부 처리된다.
공시가격은 시세가 아니다
아파트에 붙는 공식 가격의 이름은 공동주택가격이다. 정부가 매년 1월 1일을 기준으로 조사해 4월 말에 공시한다. 시장에서 부르는 호가나 KB·부동산원 시세와는 산정 주체도 목적도 다르다.
- 공동주택가격 — 아파트·연립·다세대에 매기는 가격. 토지와 건물을 합쳐 한 값으로 낸다.
- 표준·개별 단독주택가격 — 단독주택에 적용된다. 아파트를 찾는다면 이 메뉴가 아니다.
- 표준지·개별 공시지가 — 토지 단위면적당 가격. 건물이 아니라 땅값이다.
공시가격이 시세보다 낮은 것은 오류가 아니라 설계다. 2026년 공시가격 현실화율은 전년과 같은 69%가 적용됐다. 시세 10억원짜리 아파트라면 공시가격은 7억원 안팎에서 정해진다는 뜻이다.
2026년 공동주택 공시가격 변동률
2026년 공시 대상은 약 1,585만 호이고, 전국 평균 변동률은 9.13%다. 다만 평균이 지역 사정을 거의 설명하지 못한다. 서울과 지방의 격차가 그만큼 크다.
| 지역 | 변동률 | 지역 | 변동률 |
|---|---|---|---|
| 서울 | 18.60% | 경북 | 0.07% |
| 경기 | 6.37% | 인천 | -0.10% |
| 세종 | 6.28% | 전남 | -0.25% |
| 울산 | 5.22% | 강원 | -0.45% |
| 전북 | 4.32% | 충남 | -0.53% |
| 충북 | 1.75% | 대구 | -0.78% |
| 부산 | 1.13% | 대전 | -1.11% |
| 경남 | 0.85% | 광주 | -1.27% |
| 전국 평균 | 9.13% | 제주 | -1.81% |
서울이 18.60%로 전국 평균의 두 배를 넘고, 인천 이하 9개 시도는 오히려 내렸다. 내 판단으로는 뉴스 헤드라인의 전국 평균만 보고 세금이 오르겠다고 짐작하는 것이 가장 위험하다. 내 단지 값을 직접 확인하는 것 말고는 방법이 없다.
부동산공시가격 알리미 조회 순서
공인인증서나 로그인이 필요 없다. 주소만 알면 누구 집이든 열람할 수 있다.
- 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr)에 접속한다.
- 첫 화면에서 공동주택가격을 고른다. 아파트·연립·다세대가 여기에 들어간다. 단독주택가격이나 개별공시지가를 누르면 아파트는 나오지 않는다.
- 텍스트 검색 또는 지도 검색을 선택한다. 텍스트 검색은 시·도 → 시·군·구 → 도로명(또는 지번) 순으로 좁힌다.
- 단지명과 동을 고르고 호수를 입력한다. 동·호수까지 넣어야 값이 나온다.
- 연도별 공시가격이 표로 뜬다. 전년도 값이 함께 나오므로 내 집의 변동률을 그 자리에서 계산할 수 있다.
공시일 이전, 즉 열람 기간에 들어가면 확정값이 아니라 열람안이 표시된다. 이 값은 의견제출 결과에 따라 바뀔 수 있다. 실제로 2026년에는 사전 의견 약 1.4만 건 중 1,903건이 반영돼 전국 평균이 열람안보다 0.03%p 내려갔다.
공시가격이 정하는 것
공시가격은 그 자체로 세금이 아니라 과세표준의 재료다. 주택 재산세는 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만든 뒤 세율을 적용한다.
| 구분 | 2026년 공정시장가액비율 |
|---|---|
| 1주택자 | 43~45% (공시가격대별 차등) |
| 다주택자·법인 | 60% |
여기에 더해 공시가격 9억원 이하인 1세대 1주택자는 표준세율에서 0.05%p 내린 특례세율을 적용받는다. 공시가격이 9억원 선을 넘느냐 마느냐가 세율 자체를 가르는 지점이라는 뜻이다. 공시가격은 이 밖에도 건강보험료 재산 점수, 기초연금 수급 판정, 각종 대출·보증의 담보가치 판단에 쓰인다. 주택연금 가입 조건에서 따지는 주택가격도 시세가 아니라 공시가격이 기준이다.
이의신청은 기간 안에만 받는다
공시가격에 문제를 제기할 창구는 두 번 열린다. 공시 전의 의견제출과 공시 후의 이의신청이다. 두 기간 모두 지나면 그해 값은 그대로 확정된다.
| 절차 | 2026년 일정 |
|---|---|
| 공시기준일 | 1월 1일 / 6월 1일 |
| 열람안 의견제출 | 3월 18일 ~ 4월 6일 |
| 결정·공시일 | 4월 30일 / 9월 30일 |
| 이의신청 접수 | 4월 30일 ~ 5월 29일 |
접수처는 부동산공시가격 알리미 또는 주택 소재지 시·군·구 민원실이다. 이의신청은 “비싸다”는 주장만으로는 받아들여지지 않는다. 같은 단지 같은 면적의 최근 실거래가, 층·향·조망 차이 같은 비교 근거를 함께 내야 검토 대상이 된다.
자주 묻는 질문
공시가격과 실거래가는 왜 다른가
산정 목적이 다르다. 실거래가는 실제 체결된 가격이고, 공시가격은 과세와 복지 기준으로 쓰려고 매년 같은 날짜를 기준으로 통일해 매긴 값이다. 2026년 현실화율 69%가 적용됐으므로 시세보다 낮게 나오는 것이 정상이다.
남의 집 공시가격도 볼 수 있나
볼 수 있다. 공동주택가격은 공개 정보라 로그인 없이 주소만으로 열람된다. 매수를 검토 중인 단지의 값을 미리 확인해 보유 단계의 세 부담을 가늠하는 용도로 쓸 수 있다.
6월 1일 기준 공시는 무엇인가
1월 2일 이후 새로 준공되거나 분할·합병된 주택에 매기는 공시다. 기준일이 6월 1일이고 공시일은 9월 30일이다. 신축 아파트에 입주한 첫해라면 4월이 아니라 9월 공시를 확인해야 한다.
이의신청이 받아들여지면 언제 반영되나
2026년의 경우 5월 29일까지 접수된 이의신청을 검토해 6월 말 조정·공시하는 일정이었다. 조정된 값이 그해 재산세 산정에 적용된다.
정리
아파트 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 공동주택가격 메뉴로 들어가 동·호수까지 입력하면 확인된다. 2026년 전국 평균은 9.13% 올랐지만 서울이 18.60%, 아홉 개 시도는 하락이라 평균값은 참고가 되지 않는다. 확인해야 할 것은 내 단지의 값과 그 값이 9억원 선을 넘는지 여부, 그리고 매년 3월과 4월에 열리는 의견제출·이의신청 기간이다.