계약 자리에서 중개보수 금액을 처음 듣고 당황하는 일이 잦다. 원인은 대개 하나다. 법이 정해 둔 것은 정해진 금액이 아니라 상한선이라는 사실을 모르고 갔기 때문이다. 실제로 내는 돈은 거래금액에 상한요율을 곱한 값 안에서 협의로 결정된다.
아래 요율은 2026년 8월 기준 서울특별시 중개보수 요율표에서 확인한 값이다. 중개보수 요율은 시·도 조례로 정하므로 지역에 따라 다를 수 있고, 계약 전 해당 지자체 고시를 한 번 더 보는 편이 안전하다.
상한선이지 정가가 아니다
공인중개사에게 지급하는 돈의 법적 명칭은 중개보수다. 복비와 중개수수료는 같은 것을 가리키는 관행적 표현이다. 계산 구조는 세 줄로 끝난다.
- 기본 산식 — 거래금액 × 상한요율.
- 한도액이 있는 구간 — 계산값이 한도액을 넘으면 한도액까지만 받을 수 있다.
- 부가가치세 — 중개보수와 별도다. 위 표의 금액에 세금이 더 붙는다.
조문이 “상한요율 이내에서 협의한다”로 되어 있으므로 낮추는 협의는 정상적인 절차다. 반대로 상한을 넘겨 받는 것은 공인중개사법 위반이고, 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 대상이 된다. 초과분 약정은 그 초과 범위에서 무효이므로 이미 지급했다면 반환을 청구할 수 있다(2026년 8월 확인).
2026년 주택 중개보수 요율표
매매·교환과 임대차는 요율이 다르다. 같은 금액이라도 매매 쪽이 높다.
| 매매·교환 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.6% | 25만원 |
| 5천만원 ~ 2억원 | 0.5% | 80만원 |
| 2억원 ~ 9억원 | 0.4% | 없음 |
| 9억원 ~ 12억원 | 0.5% | 없음 |
| 12억원 ~ 15억원 | 0.6% | 없음 |
| 15억원 이상 | 0.7% | 없음 |
| 임대차 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
| 5천만원 ~ 1억원 | 0.4% | 30만원 |
| 1억원 ~ 6억원 | 0.3% | 없음 |
| 6억원 ~ 12억원 | 0.4% | 없음 |
| 12억원 ~ 15억원 | 0.5% | 없음 |
| 15억원 이상 | 0.6% | 없음 |
월세는 하나의 금액으로 환산해서 본다
월세 계약에는 보증금과 월 차임이 따로 있으므로 위 표에 바로 넣을 수 없다. 먼저 환산 거래금액을 구한다.
- 환산 거래금액 = 보증금 + (월 차임 × 100)
- 이 값이 5천만원 미만이면 보증금 + (월 차임 × 70)으로 다시 계산한다
- 환산 결과를 임대차 요율표에 대입한다
보증금 6천만원에 월세 100만원인 계약이면 환산 거래금액은 6천만원 + 1억원으로 1억 6천만원이 된다. 1억원~6억원 구간이므로 0.3%가 적용되고 상한은 48만원이다. 이 48만원이 최대치이지 청구서에 찍혀야 할 확정 금액은 아니다.
손으로 계산하지 않고 확인만 하고 싶다면 부동산 중개보수 계산기 사용 방법을 따로 정리해 두었다.
오피스텔·상가·토지는 표가 다르다
위 요율표는 주택에만 적용된다. 주택이 아닌 물건은 구간을 나누지 않고 단일 상한을 쓴다.
- 오피스텔(전용면적 85㎡ 이하 + 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설 구비) — 매매·교환 0.5%, 임대차 0.4%.
- 그 밖의 오피스텔 — 거래 종류와 무관하게 0.9% 이내.
- 토지·상가 등 주택 외 부동산 — 거래 종류와 무관하게 0.9% 이내.
같은 오피스텔이라도 부엌과 욕실 요건을 갖췄는지에 따라 요율이 0.4%와 0.9%로 갈린다. 오피스텔 계약이라면 이 요건 충족 여부부터 확인하는 편이 낫다.
구간이 바뀌는 지점에서 금액이 역전된다
요율표가 구간별로 끊겨 있어서, 거래금액이 조금 올랐을 뿐인데 중개보수가 크게 뛰는 자리가 생긴다. 계약 조건을 조정할 여지가 있다면 여기를 먼저 본다.
| 사례 | 적용 요율 | 상한 중개보수 |
|---|---|---|
| 전세 5억 9,900만원 | 0.3% | 179만 7,000원 |
| 전세 6억원 | 0.4% | 240만원 |
| 매매 8억 9,900만원 | 0.4% | 359만 6,000원 |
| 매매 9억원 | 0.5% | 450만원 |
전세는 보증금 100만원 차이로 상한이 60만원 이상 벌어지고, 매매는 100만원 차이로 90만원이 벌어진다. 내 판단으로는 거래금액이 6억원이나 9억원 바로 위에 걸쳐 있을 때가 가격 협의의 실익이 가장 큰 구간이다. 중개보수만 놓고 보면 경계 아래로 내려가는 쪽이 유리하다.
낮추려면 계약금 전에 말한다
협의 자체는 합법이지만 시점이 늦으면 힘이 빠진다. 잔금일에 꺼내는 이야기와 물건을 보러 가기 전에 꺼내는 이야기는 무게가 다르다.
- 계약금 지급 전, 되도록 물건 확인 단계에서 희망 보수를 먼저 밝힌다.
- 여러 사무소에 동시에 의뢰하기보다 한 곳에 맡기고 그 조건으로 협의한다.
- 합의한 금액은 말로 끝내지 말고 중개대상물 확인·설명서에 기재된 중개보수 항목과 대조한다.
자주 묻는 질문
복비와 중개수수료, 중개보수는 다른 것인가
같다. 법령상 용어가 중개보수이고 나머지 둘은 관행적 표현이다. 요율표를 찾을 때는 중개보수로 검색해야 지자체 고시가 나온다.
표에 나온 금액을 그대로 내야 하나
아니다. 표의 값은 받을 수 있는 최대치다. 그 아래에서 정하는 것은 허용되고, 그 위로 정한 약정은 초과 범위에서 효력이 없다.
부가가치세는 어디에 포함되나
포함되지 않는다. 요율표로 계산한 중개보수와 별도로 붙는다. 총 지출을 볼 때는 세액까지 더해서 잡아야 한다.
지역마다 요율이 다른가
다를 수 있다. 주택 중개보수의 상한요율과 한도액은 시·도 조례로 정한다. 이 글의 수치는 서울특별시 기준이므로 다른 지역은 해당 시·도 고시를 확인한다.
정리
중개보수는 거래금액 × 상한요율에서 시작하고, 한도액이 있는 구간은 그 한도가 천장이 된다. 월세는 보증금 + 월 차임 × 100으로 환산한 뒤 표에 넣는다. 부가가치세는 별도이고, 구간 경계 바로 위에 걸린 거래는 금액 조정의 실익이 크다. 이 네 가지만 들고 가면 부르는 금액이 타당한지 그 자리에서 판단할 수 있다.