계약 전에 등기부등본은 챙겨 보면서 건축물대장은 넘어가는 경우가 많다. 두 서류가 답하는 질문이 다르다. 등기부가 이 집이 누구 것이고 빚이 얼마나 걸렸는지를 알려준다면, 건축물대장은 이 건물이 합법적으로 지어졌고 어떤 용도로 등록됐는지를 알려준다. 전세대출이 막히거나 보증보험 가입이 거절되는 사유는 대개 후자에서 나온다. 정부24에서 무료로 확인할 수 있다.
발급 경로별 수수료
| 경로 | 열람 | 발급 |
|---|---|---|
| 정부24 온라인 | 무료 | 무료 |
| 세움터 온라인 | 무료 | 무료 |
| 주민센터·구청 방문 | 300원 | 500원 |
2026년 8월 기준이다. 온라인이 무료이므로 방문할 이유는 사실상 없다. 정부24는 비회원으로도 신청할 수 있어 휴대폰 본인인증만으로 진행된다.
정부24에서 떼는 순서
- 정부24(gov.kr)에 접속한다.
- ‘자주 찾는 서비스’에서 건축물대장 등본·초본 발급을 선택한다.
- 로그인하거나 비회원 신청을 고른다.
- 건물 소재지를 입력한다.
- 대장 구분과 종류를 선택한다.
- 수령 방법을 온라인 출력으로 지정하고 신청한다.
막히는 지점은 5번이다. 대장 종류를 잘못 고르면 정작 필요한 정보가 빠진 문서가 나온다.
총괄·표제부·전유부, 어느 것을 떼야 하나
| 종류 | 담긴 범위 | 이럴 때 선택 |
|---|---|---|
| 총괄표제부 | 같은 지번의 건물 전체 | 여러 동이 있는 단지 |
| 표제부 | 동 단위 정보 | 다가구주택, 상가 건물 전체 |
| 전유부 | 동·호수 단위 | 아파트, 다세대, 오피스텔 개별 세대 |
아파트나 빌라 한 세대를 계약한다면 전유부를 뗀다. 다만 전유부만 봐서는 놓치는 것이 있다. 내 호수에 위반사항이 없어도 건물 전체를 관리하는 표제부에 위반 내역이 붙어 있을 수 있다. 상가라면 특히 그렇다. 표제부에 위반이 잡히면 기존 임차인의 영업 허가는 유지되지만 신규 영업 등록이 반려될 수 있다. 세대용이든 상가든 전유부와 표제부를 함께 확인하는 편이 안전하다.
위반건축물 표시가 있으면
대장 상단에 노란색으로 ‘위반건축물’ 표기가 붙는다. 이 표기가 있으면 시정될 때까지 이행강제금이 매년 부과되고, 전세자금대출과 전세보증금반환보증 가입이 막힌다. 세입자 입장에서 손해가 직접 발생하는 항목이다.
흔한 유형은 두 가지다. 일조권 제한으로 계단식으로 지은 건물의 상층부를 확장한 경우, 그리고 옥상 슬래브 위에 구조물을 올려 주거공간으로 쓰는 경우다. 옥탑방이 여기 해당하는 일이 많다. 대장상 면적과 실제로 본 집의 크기가 눈에 띄게 다르다면 확장 여부를 의심해야 한다.
용도가 근린생활시설인 경우
근린생활시설은 음식점, 소매점, 미용실, 의원처럼 주거지 인근 생활 서비스 시설을 말한다. 주거용 건물이 아니다. 그런데 겉보기에 일반 원룸과 구분되지 않는 이른바 근생빌라가 존재한다.
용도가 근린생활시설로 등록된 곳은 주택으로 취급되지 않아 전세자금대출이 나오지 않고 전세보증금반환보증 가입도 되지 않는다. 시세보다 임대료가 낮게 나온 매물이라면 이 항목부터 확인해야 한다. 내 판단으로는 건축물대장에서 가장 먼저 볼 칸이 소유자도 면적도 아니고 ‘주용도’다. 여기가 걸리면 나머지 조건이 아무리 좋아도 대출과 보증이라는 안전장치를 통째로 쓸 수 없다.
함께 볼 항목
- 주차 대수 — 등록된 면수와 실제 주차 가능 대수가 다른 경우가 있다.
- 승강기 — 설치 현황이 대장에 기재된다. 고층 매물이라면 확인한다.
- 사용승인일 — 건물의 실제 나이다. 리모델링한 외관만 보고 판단하지 않는다.
- 변동사항 — 증축, 용도변경 이력이 시간순으로 남는다.
자주 묻는 질문
등기부등본이 있으면 건축물대장은 필요 없나
다르다. 면적과 용도는 건축물대장이 기준이고, 소유권은 등기부가 기준이다. 두 문서의 면적이 다르면 건축물대장을 따라 등기를 정정한다.
위반건축물인데 계약을 이미 했다면
전세보증 가입이 안 되므로 전입신고와 확정일자로 대항력과 우선변제권을 확보하는 것이 최소한의 대응이다.
세움터와 정부24는 뭐가 다른가
둘 다 무료다. 세움터는 건축행정 시스템이라 도면 등 상세 자료 접근에 유리하고, 단순 열람은 정부24가 간편하다.
건축물대장은 무료인 데다 5분이면 확인된다. 주용도, 위반건축물 표기, 면적. 이 셋만 봐도 대출과 보증이 막히는 매물을 계약 전에 걸러낼 수 있다.