상가 계약을 앞두고 이 법을 찾아보면 대부분 계약갱신요구권 10년에서 멈춘다. 그런데 실제로 분쟁이 생겼을 때 결과를 가르는 것은 그 앞의 숫자다. 환산보증금이 지역 기준을 넘느냐 마느냐에 따라 적용되는 조항이 달라진다.
넘으면 보호가 전부 사라진다고 알고 있는 경우가 많은데 그렇지 않다. 남는 것과 없어지는 것이 나뉜다. 아래는 2026년 7월 1일 시행 중인 상가건물 임대차보호법 시행령을 기준으로 정리했다.
환산보증금은 이렇게 계산한다
계산식은 간단하다.
환산보증금 = 보증금 + (월차임 × 100)
보증금 1억 원에 월세 400만 원인 점포라면 1억 원에 4억 원을 더해 5억 원이 된다. 월세에 100을 곱하기 때문에 보증금이 적어도 월세가 높으면 금액이 빠르게 올라간다. 서울 중심가 상가가 기준을 넘기는 경우가 흔한 이유다.
| 지역 | 기준 금액 |
|---|---|
| 서울특별시 | 9억 원 |
| 과밀억제권역(서울 제외) 및 부산광역시 | 6억 9,000만 원 |
| 광역시(과밀억제권역·군지역·부산 제외), 세종특별자치시, 파주·화성·안산·용인·김포·광주시 | 5억 4,000만 원 |
| 그 밖의 지역 | 시행령 제2조에서 별도로 정한다 |
같은 조건의 점포라도 서울이면 기준 안에 들어오고 다른 지역이면 넘어가는 경우가 생긴다. 계약 전에 소재지 기준부터 확인해야 하는 이유다.
기준을 넘어도 남는 보호가 있다
| 구분 | 기준 이내 | 기준 초과 |
|---|---|---|
| 계약갱신요구권 10년 | 적용 | 적용 |
| 갱신 시 증액 5% 상한 | 적용 | 적용되지 않음 |
| 3기 연체 시 임대인의 해지 | 적용 | 적용 |
| 우선변제 관련 조항 | 적용 | 적용되지 않음 |
핵심은 두 번째 줄이다. 기준을 넘는 임대차에서도 10년의 갱신요구권은 그대로 살아 있다. 다만 갱신할 때 임대인이 요구할 수 있는 인상 폭에 5% 한도가 걸리지 않는다. 이 경우에는 조세와 공과금, 주변 상가의 차임과 보증금, 경제사정 변동 등을 고려해 증감을 청구하게 된다.
내 판단으로는 실무상 위험이 가장 큰 지점이 여기다. 10년 동안 쫓겨나지는 않지만 임대료가 얼마까지 오를지에 상한이 없는 상태가 된다. 인테리어 투자 회수 계획을 세울 때 기준 초과 여부를 먼저 확인해야 하는 이유다.
10년은 최초 계약일부터 센다
임차인이 갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하고, 이 보장은 최초 임대차 기간을 포함해 10년까지다. 갱신할 때마다 새로 10년이 생기는 구조가 아니다.
건물이 팔리거나 상속·증여로 주인이 바뀌어도 이 기간은 그대로 이어진다. 새 임대인이 종전 계약을 승계하기 때문이다.
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우
10년 안이라도 아래에 해당하면 거절이 가능하다.
- 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우
- 계약 체결 당시 철거나 재건축 계획을 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
- 건물이 노후·훼손·멸실되어 안전사고 우려가 있는 경우
첫 번째 항목은 자주 오해된다. 연속으로 세 달을 밀려야 하는 것이 아니라 연체액의 합계가 3개월치에 이른 사실이 있었으면 성립한다. 한 달씩 세 번 밀렸다가 갚았더라도 그 사실이 남는다.
어떤 건물에 적용되나
사업자등록 대상이 되는 건물의 임대차에 적용된다. 주거를 겸하더라도 주된 용도가 영업용이면 적용 대상이다. 등기부상 용도보다 실제로 어떻게 쓰이고 있는지가 판단 기준이 된다.
사업자등록은 그 자체가 적용 요건은 아니지만, 등록과 인도를 갖춰야 대항력이 생긴다. 계약 후 사업자등록을 미루면 그 사이 건물이 팔렸을 때 새 임대인에게 권리를 주장하기 어려워진다. 잔금과 인도 시점에 맞춰 처리하는 편이 안전하다.
자주 묻는 질문
계약 중간에 월세가 올라 기준을 넘으면
환산보증금은 그 시점의 보증금과 차임으로 계산되므로 조건이 바뀌면 결과도 달라질 수 있다. 증액 합의를 할 때 기준선을 넘기는지 함께 계산해 보는 편이 낫다.
갱신을 요구하려면 언제 말해야 하나
기간이 끝나기 전 정해진 기간 안에 요구해야 한다. 구두로만 말하면 다툼이 생기므로 내용증명처럼 날짜가 남는 방식으로 통지하는 것이 확실하다.
최우선변제는 얼마까지 되나
보증금 중 우선변제를 받을 수 있는 일정액의 범위는 시행령 제7조에서 지역별로 정한다. 금액이 개정으로 바뀌므로 계약 시점의 시행령을 직접 확인해야 한다.
정리
계약 전에 확인할 것은 두 가지다. 보증금에 월세의 100배를 더한 금액이 소재지 기준을 넘는지, 그리고 넘는다면 임대료 인상에 5% 상한이 걸리지 않는다는 점이다. 10년 갱신요구권은 어느 쪽이든 남는다.