청약 1순위는 신청할 자격이 있다는 뜻이지, 당첨 순서를 앞당겨 주는 자리가 아니다. 같은 1순위 안에서 누가 먼저 집을 받는지는 그다음 단계인 가점이 정한다. 이 둘을 한 덩어리로 이해하면 1순위를 받고도 계속 미끄러지는 이유가 설명되지 않는다.
민영주택 가점 84점 가운데 무주택 기간이 차지하는 몫은 32점이다. 부양가족처럼 마음먹는다고 늘릴 수 없는 항목과 달리, 무주택 기간은 언제부터 세는지와 어떤 집이 예외로 빠지는지만 정확히 알아도 계산 결과가 달라진다. 아래 내용은 2026년 기준으로 확인한 요건과 산정 방식이며, 민영주택 일반공급을 기준으로 정리했다.
1순위 자격은 네 가지 요건으로 끝난다
자격 요건 자체는 문턱이 낮은 편이다. 만 19세 이상(세대주인 미성년자는 예외)이면서 해당 주택이 공급되는 지역이나 인근 지역에 살고 있어야 하고, 주택청약종합저축에 가입해 있어야 한다. 여기에 최근 5년 이내에 다른 청약에 당첨된 사실이 없어야 한다. 2026년 1월 기준이다.
나머지 두 가지는 통장을 얼마나 오래 유지했는지, 그리고 통장에 얼마가 들어 있는지다. 이 둘은 지역에 따라 기준이 다르다.
지역별 가입 기간과 예치금 기준
| 지역 구분 | 필요한 통장 가입 기간 |
|---|---|
| 투기과열지구·청약과열지역 | 2년 이상 |
| 수도권(위 지역 제외) | 1년 이상 |
| 수도권 외 지역 | 6개월 이상 |
| 위축지역 | 1개월 이상 |
같은 수도권이라도 규제지역으로 묶여 있으면 필요한 기간이 두 배로 뛴다. 관심 있는 단지가 있다면 그 지역이 현재 어떤 구분에 들어가는지부터 확인해야 계산이 어긋나지 않는다.
| 거주 지역 | 전용 85㎡ 이하 예치금 |
|---|---|
| 서울·부산 | 300만 원 |
| 기타 광역시 | 250만 원 |
| 그 외 지역 | 200만 원 |
예치금은 매달 나눠 넣었든 한 번에 넣었든 모집공고일 이전까지 기준 금액을 채우기만 하면 인정된다. 기준은 통장 가입자의 거주지이지 청약하려는 단지의 소재지가 아니라는 점을 헷갈리기 쉽다.
84점을 나누는 세 항목
| 가점 항목 | 배점 | 만점 조건 |
|---|---|---|
| 부양가족 수 | 35점 | 부양가족이 많을수록 유리 |
| 무주택 기간 | 32점 | 15년 이상 |
| 청약통장 가입 기간 | 17점 | 가입 기간이 길수록 유리 |
세 항목 중 부양가족 수는 배점이 가장 크지만 개인이 단기간에 손댈 수 있는 영역이 아니다. 통장 가입 기간도 이미 지나간 시간이라 지금 와서 늘릴 방법이 없다. 남는 것은 무주택 기간인데, 이쪽은 주택을 사고파는 판단과 직접 얽혀 있어서 관리 가능한 항목에 가깝다. 내가 청약 상담 사례를 볼 때 가장 먼저 확인하는 것도 이 항목이다.
무주택 기간은 만 30세부터 센다
기산 시점은 두 갈래다. 원칙은 만 30세가 되는 날부터이고, 만 30세 이전에 결혼했다면 혼인신고를 한 날이 출발점이 된다. 둘 중 빠른 쪽이 적용되는 구조라, 20대에 혼인신고를 마친 경우가 오히려 유리해진다.
여기서 자주 어긋나는 계산이 하나 있다. 20대 내내 집을 산 적이 없으니 무주택 기간이 10년쯤 쌓였을 거라고 보는 경우다. 미혼이라면 만 30세 전의 기간은 점수로 잡히지 않는다. 스물세 살에 통장을 만들었어도 무주택 기간 점수는 서른 살 생일부터 올라가기 시작한다.
점수는 1년이 지날 때마다 2점씩 붙고, 15년 이상이면 만점인 32점이다. 구간을 몇 개만 옮겨 보면 이렇다.
| 무주택 기간 | 점수 |
|---|---|
| 1년 미만 | 2점 |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 4점 |
| 5년 이상 ~ 6년 미만 | 12점 |
| 10년 이상 ~ 11년 미만 | 22점 |
| 15년 이상 | 32점 |
만 30세부터 한 해도 끊기지 않고 무주택을 유지해야 마흔다섯에 32점이 채워진다는 계산이 나온다. 무주택 기간 만점이 왜 그렇게 귀한 대접을 받는지가 여기서 드러난다.
집이 있어도 무주택으로 보는 예외
등기부에 내 이름으로 된 집이 있어도 규모와 공시가격이 기준 아래라면 청약에서는 무주택자로 본다. 이 예외는 최근 몇 년 사이에 범위가 넓어졌기 때문에, 예전에 알던 금액으로 판단하면 결론이 뒤집힐 수 있다.
| 주택 종류 | 전용면적 | 수도권 공시가격 | 비수도권 공시가격 |
|---|---|---|---|
| 아파트(소형·저가주택) | 60㎡ 이하 | 1억 6천만 원 이하 | 1억 원 이하 |
| 비아파트(단독·다가구·연립·다세대·도시형생활주택) | 85㎡ 이하 | 5억 원 이하 | 3억 원 이하 |
여기서 말하는 면적은 공급면적이 아니라 전용면적이다. 공시가격은 입주자모집공고일에 가장 가까운 시점에 발표된 값을 기준으로 판단한다. 공시가격이 해마다 움직이는 만큼, 지난해 기준으로 안심하고 있다가 공고 시점에 선을 넘는 경우가 생길 수 있다.
표의 요건을 충족하는 집을 한 채 갖고 있다면 청약을 위해 서둘러 팔 이유는 크지 않다고 본다. 반대로 공시가격이 경계선 근처라면, 청약 일정과 공시가격 발표 시기를 함께 놓고 판단해야 한다.
계산부터 하고 전략을 짠다
내 판단으로는 순서가 중요하다. 청약홈(applyhome.co.kr)의 청약가점 계산 화면에 무주택 기간과 부양가족 수, 통장 가입 기간을 넣으면 숫자가 바로 나온다. 이 숫자를 먼저 확보한 다음에 어느 지역, 어느 공급 유형을 노릴지 정하는 편이 낫다. 점수를 모르는 상태에서 인기 단지에 계속 넣는 것은 시간을 쓰는 방식치고 효율이 떨어진다.
가점이 낮게 나왔다면 가점제 비중이 작은 추첨제 물량이나 특별공급 요건을 함께 살펴보는 쪽이 현실적이다. 반대로 무주택 기간이 만점에 가깝다면, 그 점수를 깨뜨릴 수 있는 주택 취득 결정은 청약 결과가 나온 뒤로 미루는 편이 안전하다.
자주 묻는 질문
Q. 만 29세 미혼인데 무주택 기간이 0점인가?
무주택 기간 항목은 만 30세부터 기산되므로 그 전까지는 점수가 쌓이지 않는다. 다만 청약통장 가입 기간 17점은 별개로 계속 올라가므로, 통장은 일찍 만들어 유지하는 편이 유리하다.
Q. 만 28세에 혼인신고를 했다. 언제부터 계산되나?
만 30세 이전에 혼인한 경우 혼인신고일이 기산일이다. 스물여덟에 신고했다면 그날부터 무주택 기간이 쌓인다.
Q. 예치금은 언제까지 채우면 되나?
입주자모집공고일 전까지 거주 지역 기준 금액이 통장에 들어 있으면 된다. 매달 나눠 넣지 않고 공고 직전에 한 번에 채워도 인정된다.
Q. 전용 59㎡ 아파트 한 채가 있는데 청약할 수 있나?
전용 60㎡ 이하이면서 공시가격이 수도권 1억 6천만 원, 비수도권 1억 원 이하라면 무주택으로 간주된다. 면적만 맞고 공시가격이 넘으면 유주택으로 잡히므로 두 조건을 함께 확인해야 한다.