전세 계약서에 도장을 찍기 전에 반드시 확인해야 하는 서류가 등기사항전부증명서다. 흔히 부동산 등기부등본이라 부르는 그 문서다. 인터넷으로 몇 분이면 뗄 수 있고 비용도 1,000원을 넘지 않는데, 정작 어느 칸을 봐야 하는지 몰라 그냥 넘기는 경우가 많다. 발급 절차와 함께, 실제로 위험을 걸러내는 칸이 어디인지 정리한다.
열람과 발급은 값도 효력도 다르다
인터넷등기소에서는 두 가지를 고를 수 있다. 열람은 화면으로 내용만 확인하는 것이고, 발급은 출력해 제출할 수 있는 문서를 받는 것이다. 내가 계약 전에 권리관계만 확인할 목적이라면 열람으로 충분하다. 대출 심사나 관공서 제출처럼 서류를 내야 하는 상황이라면 발급을 선택해야 한다. 열람본을 출력해 제출하면 반려된다.
발급 경로별 수수료 비교
| 경로 | 1통 수수료 | 비고 |
|---|---|---|
| 인터넷등기소 열람 | 700원 | 화면 확인용, 제출 효력 없음 |
| 인터넷등기소 발급 | 1,000원 | 출력·제출 가능 |
| 무인발급기 | 1,000원 | 등기소·일부 시구청 설치 |
| 등기소 창구 | 1,200원 | 전국 등기소 민원실 |
2026년 8월 기준이다. 결제는 신용카드, 계좌이체, 전자화폐로 가능하다. 등기부등본은 소유자나 계약 당사자가 아니어도 누구나 뗄 수 있다. 집주인 동의를 받을 필요가 없으므로, 마음에 드는 매물을 봤다면 계약 전에 미리 확인해두는 편이 낫다.
인터넷등기소 발급 순서
- 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에 접속한다.
- 로그인 후 본인 인증을 거친다.
- ‘등기열람/발급’ 메뉴에서 부동산을 선택한다.
- 주소 또는 부동산고유번호로 물건을 찾는다.
- 말소사항 포함 여부를 고른다.
- 결제 후 열람하거나 출력한다.
5번에서 갈린다. 남의 집을 확인하는 상황이라면 말소사항을 포함해서 떼는 편이 낫다. 지워진 등기까지 보이기 때문에 분량은 늘어나지만, 과거에 어떤 권리가 걸렸다가 풀렸는지가 드러난다. 가압류가 반복해서 걸렸던 이력 같은 것은 현재 등기만 봐서는 보이지 않는다.
세 칸으로 나뉜다: 표제부·갑구·을구
문서는 세 부분으로 구성된다. 각 칸이 답하는 질문이 다르다.
- 표제부 — 이 집이 어디에 있고 얼마나 큰가. 소재지, 면적, 용도가 적힌다.
- 갑구 — 이 집은 누구 것인가. 소유권 이전 내역이 시간순으로 쌓인다.
- 을구 — 이 집에 누가 돈을 걸어뒀는가. 근저당권, 전세권 같은 소유권 외 권리가 적힌다.
표제부에서 볼 것은 하나다. 계약하려는 물건의 주소와 등기부상 주소가 정확히 같은가. 도로명 주소와 지번 주소가 함께 표기되므로 둘 다 대조한다. 특히 다세대주택은 동·호수까지 확인해야 한다. 옆 호수의 등기부를 보고 계약하면 주택임대차보호법의 대항력이 엉뚱한 집에 붙는다.
갑구에서는 맨 아래를 본다. 가장 마지막에 기록된 소유자가 현재 소유자이고, 이 사람이 계약 상대방과 같은지 확인한다. 대리인이 나온다면 위임장과 인감증명서를 함께 요구한다. 갑구에 가압류, 가처분, 경매개시결정이 적혀 있다면 소유권 자체가 다툼 중이라는 뜻이므로 계약을 진행하지 않는 편이 안전하다.
근저당이 있는 집, 계약해도 되는 기준
을구에 근저당권이 잡혀 있다고 해서 무조건 피할 이유는 없다. 대출 없는 집이 오히려 드물다. 문제는 근저당 금액과 내 보증금을 더한 값이 집값을 넘어서는 경우다. 집이 경매로 넘어가면 근저당이 먼저 배당받고, 남은 돈에서 보증금을 회수하게 된다.
판단 기준으로 쓸 만한 것이 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증 가입 요건이다. HUG는 빌라 등 공동주택의 주택가격을 공시가격의 140%로 보고 담보인정비율 90%를 적용한다. 결과적으로 공시가격의 126%가 상한선이 된다. 선순위 채권과 전세보증금의 합이 이 선을 넘으면 보증 가입 자체가 되지 않는다. 2026년 8월 기준이다.
내 판단으로는 이 126%를 안전선이 아니라 최대 허용선으로 보는 게 맞다. 보증기관이 그 이상은 위험해서 못 받겠다고 그은 선이지, 그 안이면 안전하다는 뜻이 아니다. 공시가격은 시세보다 낮게 잡히는 데다 하락장에서는 더 벌어진다. 여유를 두고 판단하고, 근저당 금액은 채권최고액이 아니라 실제 대출 잔액을 집주인에게 확인해 대조한다. 채권최고액은 보통 대출 원금의 110~130%로 설정되므로 등기부 숫자만 보면 실제보다 크게 보인다.
자주 묻는 질문
등기부등본은 언제 떼는 게 맞나
최소 두 번이다. 계약서 작성 직전과 잔금 치르기 직전. 계약과 잔금 사이에 근저당이 새로 설정되는 경우가 있다.
열람한 서류에도 유효기간이 있나
서류 자체에 기간이 정해져 있지는 않으나 제출처가 발급일로부터 1개월 이내 등을 요구하는 경우가 많다. 제출용이라면 새로 뗀다.
집주인 동의 없이 봐도 되나
된다. 등기부는 공개 정보이므로 주소만 알면 누구나 열람할 수 있다.
등기부등본은 1,000원짜리 서류지만 확인하지 않아 잃는 금액의 단위는 다르다. 표제부의 주소, 갑구의 소유자, 을구의 근저당. 이 세 가지만 순서대로 대조해도 대부분의 사고는 걸러진다.