대출 한도가 생각보다 적게 나왔다면 원인은 금리가 아니라 심사에 얹히는 가산 금리일 가능성이 크다. 은행이 한도를 계산할 때 실제 대출금리가 아니라 그보다 높은 금리를 가정해 상환능력을 따지기 때문이다.
여기서 헷갈리는 지점이 하나 있다. 스트레스 금리와 적용비율은 서로 다른 값인데 기사에서는 뒤섞여 쓰인다. 이 둘을 나눠서 보면 왜 같은 소득인데 지역에 따라 한도가 달라지는지가 정리된다. 아래 내용은 금융위원회 발표를 기준으로 했고, 2026년 9월 기준이다.
스트레스 금리와 적용비율은 다른 값이다
DSR은 보유한 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율이다. 스트레스 DSR은 여기에 앞으로 금리가 오를 가능성을 미리 얹어 계산한다. 계산에 들어가는 값은 두 개다.
- 스트레스 금리 — 기본값 1.5%. 제도의 기준선이며 단계와 무관하게 같다
- 기본 적용비율 — 그 1.5% 중 실제로 얼마를 반영할지 정하는 비율. 2단계는 50%, 3단계는 100%다
즉 실제로 심사에 얹히는 폭은 두 값을 곱한 결과다. 3단계는 1.5%포인트가 그대로 붙고, 2단계는 절반인 0.75%포인트가 붙는다. 대출금리가 4.0%라면 3단계에서는 5.5%를, 2단계에서는 4.75%를 기준으로 상환능력을 평가받는다. 3단계 스트레스 DSR은 2025년 7월 1일부터 시행됐다.
2026년 하반기 지역별 적용 기준
지방 주택담보대출은 3단계 전환이 계속 미뤄졌다. 금융위원회의 행정지도 변경에 따라 2026년 7월 1일부터 12월 31일까지 비규제지역 주택담보대출에는 2단계 기준이 그대로 적용된다. 수도권과 규제지역은 하반기에도 3단계다.
| 구분 | 적용 단계 | 스트레스 금리 | 기본 적용비율 | 실제 가산폭 |
|---|---|---|---|---|
| 수도권·규제지역 주담대 | 3단계 | 1.5% | 100% | 1.5%p |
| 지방(비규제지역) 주담대 | 2단계 | 1.5% | 50% | 0.75%p |
같은 소득, 같은 대출금리라도 집이 어디 있느냐에 따라 한도가 갈린다는 뜻이다. 지방의 완화 조치는 기한이 정해진 한시 조치이므로 연말이 지나면 기준이 다시 바뀔 수 있다.
신용대출은 잔액 1억 원이 갈림길
스트레스 금리는 주택담보대출에만 붙는 것이 아니다. 다만 신용대출은 조건이 하나 더 있다. 신용대출 잔액이 1억 원을 넘는 경우에만 스트레스 금리가 부과된다. 생활자금 규모의 신용대출을 쓰는 대부분은 이 기준선 아래에 있다.
여러 건으로 나눠 받았더라도 잔액은 합산해서 본다. 마이너스통장을 쓰고 있다면 실제 사용액이 아니라 약정 한도가 잔액으로 잡히는지 은행에 확인해야 한다. 이 부분에서 예상과 어긋나는 경우가 많다.
금리 유형에 따라 부담이 갈린다
제도는 금리 변동 위험이 큰 상품일수록 더 보수적으로 한도를 잡도록 설계돼 있다. 변동금리 대출은 스트레스 금리를 온전히 부담하고, 혼합형·주기형은 고정금리가 유지되는 기간에 따라 부담이 줄며, 순수 고정금리는 금리 상승 위험 자체가 없으므로 가장 유리하다.
유형별로 몇 퍼센트가 감면되는지는 은행과 상품마다 다르게 안내되므로, 숫자는 실제 상담 창구에서 확인해야 한다. 참고로 2단계 도입 당시 금융위원회는 대출 유형에 따라 주택담보대출 한도가 약 3~9% 줄어들 것으로 예상했다.
한도를 확인할 때 내가 먼저 보는 것
내 판단으로는 순서가 중요하다. 금리를 비교하기 전에 한도부터 확인해야 계획이 틀어지지 않는다. 금리 0.1%포인트 차이보다 한도가 수천만 원 깎이는 쪽이 훨씬 크게 작용하기 때문이다.
- 대상 주택이 규제지역인지 먼저 확인한다. 여기서 적용 단계가 갈린다
- 기존 신용대출 잔액을 합산해 1억 원 선을 넘는지 본다
- 고정금리 상품의 한도를 함께 조회해 변동금리와 비교한다
- 지방 물건이라면 완화 조치의 적용 기한을 확인한다
자주 묻는 질문
스트레스 금리가 실제 이자에도 붙나
아니다. 한도를 산정할 때만 쓰이는 가정 금리다. 실제로 내는 이자는 약정한 대출금리로 계산된다.
이미 받은 대출도 다시 심사받나
기존 대출의 조건이 소급해서 바뀌지는 않는다. 새로 실행하거나 증액할 때 적용된다.
지방 완화 조치가 끝나면 어떻게 되나
기한이 다시 연장될지 3단계로 전환될지는 정해져 있지 않다. 확정되지 않은 사안이므로 실행 시점의 기준으로 다시 조회하는 편이 안전하다.